09

Jul

MAXIME VANDAL SIÈGE AU CA DU PHARE ENFANTS FAMILLES

À l’occasion de leur assemblée générale qui s’est tenue le 17 juin dernier, le Phare Enfants Familles a accueilli Maxime Vandal à titre de nouvel administrateur au sein du CA.  Déjà impliqué depuis plusieurs années à titre de président d’honneur du cocktail dînatoire annuel, M. Vandal est fier de rejoindre l’équipe du Conseil d’administration.  Lire la nouvelle ici.

23

Sep

QUATRE OEUVRES D’ART SOUMISES AU VOTE

LE 235 sT-vALLIER e

Suite à une entrevue faite avec Alexandra Perron du journal La Presse, XO est fier de procéder au dévoilement des quatre oeuvres d’art du concours d’art au projet du 235 Saint-Vallier Est. L’événement aura lieu mardi, le 24 septembre . Les acheteurs pourront se prononcer sur les oeuvres soumises au vote. Lire la nouvelle ici.

 Photo: Érick Labbé

12

Sep

PLAISIRS DE VIVRE – LIVING WITH STYLE AUTOMNE 2013

Source: Plaisirs de Vivre
Propos recueillis par: Céline Tremblay
Photographie: Charles Briand

POUR OU CONTRE LE CONDO ? Pas sûr ? Maxime Vandal, copropriétaire de la firme de développement immobilier X0 et président du conseil de Les Ensembliers, une entreprise québécoise dédiée à l’architecture, au design et à la construction, est pour. Très très pour. Deux questions, c’est tout ce qu’il a fallu à pour allumer le feu de ses convictions et ouvrir les vannes de ses aspirations.

Plaisir de vivre : Quelle est votre vision présente, passée et future du marché des condominiums à Montréal ?

Maxime Vandal : « À Montréal, le concept de condominiums est jeune. La première convention de condos au Québec date de 1978, je crois. Les premiers dont je me souviens sont apparus au milieu des années 1980 à l’intention des baby-boomers désintéressés par leur maison et pour qui il n’existait pas de solution de rechange. Quelqu’un a eu la bonne idée de leur proposer des appartements à un prix équivalent. L’Île-des-soeurs a été construite sur ce modèle-là, le Sanctuaire du Mont-Royal aussi. Tout nouveau, tout beau ! Vivre en hauteur à proximité du club sportif, avoir une vue, un ascenseur, se débarrasser de la tondeuse à gazon… Vivre à l’américaine, c’est un peu ça qu’on vendait.

Ce modèle d’habitations très onéreux a vite fait grimper la valeur des maisons unifamiliales en remettant ses avantages en perspective par comparaison. Il y a à peine plus de dix ans, on pouvait encore acheter une maison pour 129 000 $ à Laval. C’est bel et bien fini.

Montréal se trouve aujourd’hui dans une abondance de marché soutenue par de nouvelles opportunités liées à la récente refonte du règlement de zonage de l’arrondissement Ville-Marie. Depuis des années, les opérateurs de stationnements étaient assis sur des mines d’or. Ces terrains généraient des revenus faciles, souvent à l’abri du fisc et ne coûtaient presque rien en taxes. Résultat : personne ne voulait les vendre. Pour dynamiser le centre-ville et valoriser ces sites, la municipalité a fait deux choses : elle a modifié le zonage de ces emplacements commerciaux en permettant la construction d’immeubles d’une quarantaine d’étages — au lieu de 20 — et a revu nettement à la hausse sa grille de taxation. C’est ce qui explique la récente émergence de tours dans le quartier des affaires, mais aussi la flambée des prix des terrains car leur valeur est intimement liée au potentiel de chiffre d’affaires qu’ils peuvent générer. Ce sont encore les propriétaires fonciers qui ont touché le jackpot, mais je considère malgré tout cette action comme une bénédiction.

Lorsque j’ai obtenu mon diplôme d’architecte en 1993, Montréal s’illustrait comme la ville qui comptait la plus grande concentration de stationnements ! Et parce que Montréal n’a malheureusement pas ce qu’il faut pour attirer de grandes entreprises et des sièges sociaux, les tours qui émergent depuis peu hébergent principalement des condos. Avec les cours négatifs de la bourse et les taux d’intérêt très bas favorisant l’accès à la propriété, les gens cherchent à valoriser leurs économies et l’immobilier est devenu un placement refuge un peu à toutes les sauces.

 

 

Et moi je suis ambassadeur de ce mouvement là. À la Bourse, un placement peut varier de 20 % dans une année. En immobilier, c’est pratiquement impossible car les fluctuations sont beaucoup plus lentes. Je persiste à dire que l’immobilier est un excellent investissement à long terme et, en plus, c’est un placement tangible : on peut le toucher, le mesurer, le choisir. Ce ne sont pas trois lettres à la Bourse qu’on ne comprend pas et sur lesquels on mise parce que quelqu’un nous dit que c’était bon. Quand ça va bien et qu’on fait 2 % ou 3 %, c’est grâce au courtier, qui en fait autant soit dit en passant. Et quand ça va mal, c’est la faute du marché!

Personnellement, le jour où j’ai compris que j’avais en moi les capacités de gérer mon portefeuille et de le faire fructifier plus avantageusement par mon métier que par celui de la Bourse, ma vie a changé. Avant j’étais prisonnier des fonds mutuels, de mon courtier, et j’obtenais des petits rendements. L’immobilier permet un petit levier plus personnel, mais c’est comme toute chose, il faut savoir bien acheter.

Pour moi, le boom qu’a connu l’arrondissement Ville-Marie est totalement positif, car ce sera toujours une nécessité pour beaucoup de gens d’habiter au centre-ville. Ce qui me dérange, c’est la multiplication de condos dans le 450 qui entraine l’étalement urbain sur des terrains qui ne coûtent rien. Entendons-nous bien, les condos se vendent à peu près le même prix qu’à Montréal, ce sont les marges de profit qui sont différentes. Ce n’est pas pour rien qu’il y a autant de promoteurs, c’est que les marges de profits sont intéressantes. Au final, on encourage les gens à acheter deux voitures, à traverser le pont soir et matin, pont qui devra d’ailleurs être reconstruit. C’est ça qui me cause un malaise.

En ce moment, les tensions politiques en Europe et en Afrique du Nord poussent les francophones qui ont un peu d’argent et qui veulent protéger leurs actifs à envoyer leurs enfants étudier à l’étranger. En achetant des murs, ils acquièrent un héritage à leur transmettre. Ces gens-là soutiennent la demande à Montréal, probablement plus encore que ne le fait la population locale. Il y a aussi toute l’émergence de la Chine qui a beaucoup profité à Vancouver et à Toronto où les marchés commencent à se saturer, les nouveaux riches chinois commencent donc à reluquer de notre côté. Il y a donc cette convergence d’investisseurs étrangers, soutenue par un climat économique favorable qui fait de Montréal un endroit propice à l’investissement.

Selon les données recueillies, la ville peut intégrer environ 8000 condos par année. Est-ce que ces condos se trouvent dans les bons segments de marchés, ça c’est une tout autre question. D’après moi le besoin est mal identifié. Les condos qui se construisent actuellement répondent principalement aux besoins des investisseurs étrangers, aux célibataires et aux retraités. Au centre-ville, on ne trouve rien au-dessous de 325 $ le pied carré. Certains segments de marché sont saturés et d’autres inexploités.

Jusqu’à maintenant, on a développé les immeubles à condos avec des solutions « faciles ». Maintenant que le modèle universel est moins populaire, il y a toute une réflexion à faire. Il faut maintenant trouver des solutions évolutives pour les familles urbaines et les rendre abordables. Il reste pour le faire à Montréal beaucoup de possibilités  facilement accessibles en transports en commun. Si on en trouve peu actuellement, c’est qu’elles ne sont pas payantes pour le promoteur. Vendre deux petits condos plutôt qu’un grand est nettement plus profitable.

Griffintown est un superbe secteur à développer. On se plaint souvent que le marché propose toujours le même concept, mais il faut laisser le temps aux choses de se produire. Ça ne fait que quatre ans que Griffintown émerge… On ne construit pas une ville instantanément ! Dans le milieu de l’immobilier, on prend des décisions aujourd’hui pour une réalité qui sera observée et jugée loin dans le temps. Mais la réalité aura changé entre le moment de sa conception et sa réalisation. C’est un des gros défis du métier. Le marché évolue vite. Ce que l’on voit aujourd’hui, c’est le travail des pionniers. C’était peut-être visionnaire à l’époque. On critique le résultat parce qu’on est déjà ailleurs dans notre vision par rapport à des décisions qui ont été prises il y a peut-être 6 ou 7 ans.

À partir de maintenant, on va voir apparaître des projets plus petits, plus en rupture ou en continuité qui vont amener la caractérisation du quartier. Les prochains promoteurs n’auront pas le choix de proposer des projets différents. Et c’est là que ça va devenir intéressant.

 

PDV : Quel rôle entendez-vous jouer sur cet échiquier ?

M.V : À travers ma pratique en architecture, je me suis vite rendu compte qu’une fois les dessins finis, je n’avais plus grand chose à dire. Les entrepreneurs mènent le bal, les architectes sont souvent mis de côté et les designers sont juste là pour mettre de la couleur (j’exagère un peu). La concertation est pratiquement absente. Et la chicane commence ! Quand on crée un bâtiment, ça devrait être un tout, pas juste une enveloppe avec un intérieur créé par des personnes distinctes.

Je suis donc allé travailler chez un entrepreneur pour vivre le métier sur le terrain plutôt que dans des bureaux en me disant : « Je vais aller voir comment travaillent les loups pour peut-être être capable d’aller les dompter après ». Finalement, c’était bien plus agréable d’être chez les loups. Et comme personne n’était prêt à construire les projets compliqués que j’ai dessinais, j’ai décidé de les construire moi-même. C’est à partir de là qu’a germé l’idée des Ensembliers, l’une des plus belles entreprises qui soit car elle a ressuscité une profession qui avait cessé d’exister. Avec mon associé, Richard Ouellette, la portion le design a pris la place centrale de ce modèle et la locomotive de notre succès.

 

 

Jusqu’au 18e siècle, avant que la pratique ne se segmente, les bâtisseurs de cathédrales touchaient à tout. Au fil du temps, on a créé des spécialisations, on a segmenté les métiers puis on les a légiférés. L’industrie est devenue sclérosée, compartimenté et l’art de bien faire les choses en commun a perdu sons sens au profit de l’ambition de chacune des parties.

Ce que l’on fait ressemble à un retour dans le passé où l’ébéniste, le charpentier et le peintre ont leur mot à dire. Si un artisan propose de poser un geste d’une certaine façon, on l’écoute et, généralement ça rend le projet meilleur. Au final ça produit un résultat collectif valorisé et valorisant qui est riche. Il n’y a personne d’autres qui fait ça à ma connaissance. Une fois achevées, nos maisons deviennent de vrais petits bijoux d’amour. Ça rend l’expérience client beaucoup plus facile.

Dans notre équipe, on a réuni 50 personnes issues de tous les corps de métier. Avoir un peintre et un architecte sur le même payroll, c’est vraiment unique ! Ça nous permet de livrer de la qualité dans l’emplacement, dans la conception et dans la réalisation.

En général, dans l’industrie, l’étape de conception équivaut à peu près à 5 % du projet. Les créateurs ont deux semaines pour proposer leur idée, une fois que c’est fait en procède au plan, on construit et chaque changement représente un coût additionnel. Je ne crois pas qu’avec trois rencontres on puisse boucler un projet de qualité. Chez-nous, on étire la conception autant que nécessite le besoin et parfois jusqu’à la fin. Ça donne au projet la chance de gagner en maturité, de s’adapter et ça permet aux clients d’avoir le temps de le digérer.

Les projets qui nous attirent, ce sont souvent des restaurations patrimoniales suicidaires ou des emplacements compliqués à requalifier qui demandent beaucoup d’amour.

Avec des partenaires, on travaille en ce moment sur un site situé à l’ouest du canal Lachine où se trouvent les derniers silos en terre cuite en Amérique du Nord : la Canada Malting. Il s’agit d’un magnifique vestige industriel très poétique, mais le terrain est l’un des plus contaminés de la ville. Je trouve très touchant de voir ces ruines urbaines qui attendent d’être prises en charge et dont personne ne veut. C’est effectivement tellement plus facile de construire sur un beau grand champ à Brossard!

Le projet, qui est en est encore au stade de la conception, comporte un volet recyclage: il faut démolir et reconstruire à l’identique certaines façades avec de la brique recyclée. C’est un processus de longue haleine, mais c’est un legs. Je trouve gratifiant de penser que je contribue à changer un peu ma ville positivement et à créer des milieux de vie en continuité avec ce qui existe déjà. C’est ce qui fait que j’apprécie mon métier.

Je crois beaucoup en la concertation. Évidement, tout le monde tire un peu la couverture, mais quand on fait un projet de condo, on construit un peu la ville. Et quand on écoute ce que les gens ont à dire, on peut utiliser à bon escient les forces et les énergies pour moduler le projet en fonction son environnement et lui donner une vocation sociale et culturelle. C’est plus lent, ça demande de l’écoute, mais je pense que c’est la façon de faire pour l’avenir. Ça peut diluer un peu l’idée de départ, mais ça l’amène ailleurs. Le stade olympique c’était la vision d’un seul homme, ça a donné ce que ça a donné aussi. Une ville peut se permettre quelques monuments qui sont à la gloire de leur concepteur mais il faut aussi des édifices qui représentent les valeurs de ses habitants.

Créer des milieux de vie qui vont engendrer un développement humain, c’est à ça que j’aspire. Ça risque de paraître paradoxal parce que, visuellement, ça a vieilli et que ça a fait l’objet de tellement de critiques, mais pour moi le projet de La Cité, au coin de la rue Prince Arthur et de l’avenue du Parc, a été visionnaire. Je trouve que l’assemblage de tours, qui proposait jadis des logements  et un hôtel maintenant converti en résidence étudiante, fonctionne très bien aujourd’hui. Il a créé une densification au centre-ville, à proximité de tous les services qu’il a fait prospérer, et c’est relativement abordable. Si on s’était borné à construire trois étages, si personne n’avait eu l’ambition de créer un environnement différent, on n’aurait pas dynamisé ce quadrilatère. Pour moi c’est un projet qui demandait beaucoup d’audace !

Mon ambition est de valoriser des sites laissés à eux-mêmes, de dépasser la paresse intellectuelle qui invite à ne pas prendre de risques et qui cause l’abandon de certains secteurs entiers. Je pense pouvoir avancer dans cette trajectoire, car j’ai eu la chance de rencontrer des gens vraiment exceptionnels — dont Daniel Valoatto, un membre fondateur de Nexity et avec qui je me suis associé pour fonder XO Développement immobilier  — qui m’ont donné d’inestimables outils pour le faire. Et si en société on multiplie les milieux de vie dynamiques, constructifs et durables écologiquement et socialement, on va peut-être arrêter de défricher les belles terres qu’il nous reste au Québec !

Pour beaucoup de gens, acheter un condo ça signifie l’investissement de toutes les économies de leur vie, je me dois d’être respectueux et de leur donner une qualité de vie. Ça se traduit inévitablement un travail de conception avec des paramètres autres que des pieds carrés ou un nombre de porte. Le métier de promoteur, ça donne les moyens d’ambitions comme celles-là !

14

Mai

LA MALTERIE SUSCITE L’INTÉRÊT

 

Nous sommes très excités de participer aux discussions au sujet de ce formidable site sur la Canal Lachine. Nous croyons que notre projet immobilier, La Malterie, rendra justice au plein potentiel de ce site patrimonial de l’arrondissement de Saint-Henri. Nous serons bientôt prêts à réveler plus détails.

The Gazette parle de notre projet dans son article «New housing for Saint-Henri on Canada Malting site?» du 14 avril. Vous pouvez aussi consultez le communiqué de presse sur le site de la Ville de Montréal au sujet du site ici.

Suivez-les dernières nouvelles de XO sur notre page facebook.

 

14

Mai

LA VILLE DE QUÉBEC DÉSIRE PLUS D’ART

 

Hier, la ville de Québec annonçait son intention de stimuler l’intégration de l’Art sur son territoire. Vous pouvez lire la nouvelle complète sur LaPresse.

Cette nouvelle nous réjouit! XO fait figure de précurseur en orchestrant l’intégration d’une œuvre d’art actuel à même le complexe résidentiel du 235 St-Vallier E. Cette intégration se fera sous forme d’un appel aux artistes émergents de la région, les invitant à soumettre des projets artistiques à l’issue duquel une œuvre d’art sera intégrée à l’entrée du complexe.

Nous avons plusieurs autres projets en phase de planification et cette philosophie  d’intégration du travail des artistes en amont du processus créatif fait partie de notre philosophie de promoteur immobilier. C’est un moyen de facilliter l’intégration d’un projet dans son milieu, physique et social, et culturel.